貴方の老後大丈夫?住宅ローンは定年までに完済を!退職金は老後資金

住宅ローンの繰り上げ返済は負担軽減効果抜群、注力すべし!

年金2000万円問題、具体的な前提となる説明が一切なく「2000万円なければ老後は安心できない」とのフレーズが人々に衝撃を誘い大きな波紋を呼びました。

「夫婦共働きで二人合わせて年金が十分に期待できる世帯」や「家を受け継ぎ住宅ローンなどの必要がない世帯」、あるいは「資産家」にはあまり関係ない話しかもしれませんが、そうでない多くの方々は不安に感じられたのではないかと思います。

ついては、一般的な「夫がサラリーマンで妻が専ら専業主婦」の世帯で、かつ、「マイホームで住宅ローンを抱えている」世帯の方々を想して「老後を安心して迎える為の留意点」の一端をご紹介して皆様のご参考になれば幸いと考えます。

定年退職金は老後の安心の柱、住宅ローンは定年までに完済を!

別記事で、老後の生活費と受け取る年金との対比で「退職金の重要性」についてお話ししました(下記※)が、退職金を1800万円位だとして全額を老後の生活費に回すとしても、老後30年(360か月)でみると月々5万円の資金となり、万一のことを考えると余裕がありません。

従って退職金はできれば老後の為に使いたいものです。このため、マイホームの住宅ローンは何としても現役時代に完済しておきたいものです。

※1800万円の退職金を老後30年に亘り生活費に充てるとすれば、年60万円、月額にすると「5万円」の生活費の足しになります。

公的年金(老齢基礎年金+老齢厚生年金)が、夫婦二人(夫会社員40年、妻専業主婦40年)合わせて288万円(夫78+132=210万円、妻78万円 合計288万円)だとすると月額は「24万円」となります。

※年金の算定方法は、「あなたの老後大丈夫?大切な公的年金いくら位になるかご存知?)」に掲載の「老齢厚生年金額テーブル表」に当てはめて算出。

老後の生活費を「26万円」(総務省の平成29年家計調査報告)とすると公的年金「24万円」では足りなくなります。

従って退職金1800万円を丸々残しても月にすれば3万円(24+5-26)しか余裕がないことになります。これでは、家の補修や万一の際の出費があった際は足りなくなります!

住宅ローンの完済のために何よりも繰り上げ返済に注力を!

現在は非常に低金利であるために繰り上げ返済に消極的で、むしろ余裕があれば投資などに回し運用益を得たいと考えている方が多いのではないかと感じます。

しかし、投資にはリスクが伴います。ある日突然利益が吹っ飛んでしまうなんてことも大いにあり得ますし、思うようにいかなることが多いものです。

従って、現役時代の余裕資金については、極力、定年退職時までの住宅ローン完済を第一とすることをおすすめします。もちろん、利殖等に長けて自信のある方は利殖で利益を得つつ繰り上げ返済を速めていければ結構なことですが。

初めてマイホームを購入し住宅ローンを組んだ時は、無理なく返済できる月々の返済額を設定されていると思いますが、収入が増えても余裕額を他に回しローンをそのままにして多額の返済額(元金+金利)を払い続けることはつけを先送りしていることになりかねません。荷物を背負い続けてることになります。

老後の安心のためには、是非とも「繰り上げ返済」を優先させ定年までにローンを完済されることをおすすめします。

当然ですが、融資銀行に対し繰り上げ返済は遠慮する必要は一切必要ありません。

住宅ローンの繰り上げ返済は、想像以上に効果が大きい

通常の物品購入などのローン設定で繰り上げ返済する時は、利息分も入れた返済額となりますが、住宅ローンの繰り上げ返済は、繰り上げ返済額そのものが全額、元金の返済となります。従って、元金にかかる利息も減らすことになります。つまり、繰り上げ返済の最大のメリットは、元金を減らすことで本来支払うはずだった利息がカットできることです。

繰り上げ返済は、「期間短縮型」がおすすめ

繰り上げ返済には、月々の返済額は変わらず返済期間を短縮する「期間短縮型」と返済期間を変えず月々の返済額の軽減を図る「返済額軽減型」があります。

同じ返済額でも「期間短縮型」の方が返済総額を大きく減らすことができます

従って、家族の状況やご自分の健康状態、または転職などを考えている場合は月々の返済額負担を軽減させる「返済額軽減型」を優先される必要があるかも知れませんが、許されるならば極力「期間短縮型」を目指した方が後々生活設計が立てやすくなると思います。

いずれにしても繰り上げ返済で利息返済額が大きく減らせ支払い総額を少なくすることができるのことになります。このことにより、定年までの限られた収入の中で住宅ローンの完済に近づけます。

なお、「繰り上げ返済は早いほど支払総額を大きく減らせる」ことを念頭においておきましょう。

現在のローン設定が「変動金利型」の場合は、早めに固定金利型への乗り換えが安心!

一方金利環境は永く低金利が続いていますが、経済環境の変化によっては、ある日突然、高金利へ転換する可能性があります。そうなると、高金利への転換=株価急落などの投資環境悪化と同時にローン金利も跳ね上がることもあり得ます。

現在は長期に亘って低金利が続いており多くの方は、住宅ローンを「固定金利型」よりも金利が低い「変動型」で組んでいる方が多いと思われますが、金利が上がると想像以上に負担増を強いられる可能性があります。

下表のとおり「1%」の金利の違いが35年で比較すると約7百万円の利息増加となります。仮に25年前の4%以上のような状況に急変すれば、大変な事態に陥ります。そんな事態に至らなくても市場金利は急常に変の可能性を秘めています。そのようなときに事前に「固定金利型」に切り替えられるかは微妙なものがあります。

今のこの超低金利時において、非常に低い金利にある「固定金利型(特に35年)」は、特に返済期間が長い設定の場合、大変魅力のあるものです。

従って、現在が「変動型」の場合は、繰り上げ返済に際し、固定金利型への乗り換えも併せて検討されることをおすすめします!(多少経費が掛かるかも知れませんが安心です。

金利の違い(変動)による返済額の比較

金利(年利) 0.5% 1% 2% 3%
融資額(万円) 3,000 3,000 3,000 3,000
返済期間 35年 35年 35年 35年
返済総額(万円)、融資額対比 3,271 3,557 4,174 4,849
1.09倍 1.19倍 1.39倍 1.61倍
利息総額(万円) 271 557 1,174 1,849
月々返済額(円) 77,875 84,685 99,378 115,455

以上を一つの参考に、上手に繰り上げ返済を進めて定年前に住宅ローンの完済ができるよう頑張ってください!

なお、関連する下記記事もご覧いただければ幸いです。

・貴方の老後大丈夫?老後の安心に退職金は不可欠
・あなたの老後大丈夫?大切な公的年金いくら位になるかご存知?

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